전세 월세 부동산 확인설명서 바뀐다

국토교통부는 주택 임대차 계약을 할 때 임차인이 공인중개사에게 받는 '중개 대상물 확인설명서' 서식을 개편하는 내용의 '공인중개사법 시행규칙' 개정안을 최근 입법 예고했다고 어제 22일 밝혔습니다. 어떻게 개편되는지에 대해 알아보러 가겠습니다.

개편 내용

현재 공인중개사는 임차인에게 등기사항증명서와 건축물대장 등을 제시하고 설명했다는 사실을 중개 대상물 확인설명서에 표시하게 되어 있는데 새로운 서식이 도입되면 공인중개사는 추가로 확정일자 부여 현황, 전입 세대 확인서, 임대인의 국세, 지방세 납세 증명서도 임차인에게 제시해야 한다. 따라서 아래 1,2번에 대한 임대차 관련 정보를 공인중개사가 설명했다는 점을 확인한다는 임대인, 임차인의 서명란도 만들어 두어 서명을 하도록 했습니다.

1. 공인중개사는 전입 세대 확인서와 확정일자 부여 현황을 통해 선순위 임차인이 있는지 임차인에게 확인시켜야 한다.
2. 임대인과 임차인에게 납세 정보 공개가 의무 사항이고 임대인이 서류를 가져와 증빙해야 한다는 점을 설명해야 한다.

또한 공인중개사는 해당 지역에서 최우선 변제금을 받을 수 있는 기준과 최우선 변제 금액이 얼마인지에 대해서도 임차인에게 설명해야 합니다.

• 최우선 변제금이란 전세로 들어간 집이 경매로 넘어갈 경우에 대항력과 일정 조건을 갖춘 경우 다른 채권자들보다  먼저 임차인이 돌려받을 수 있는 최소한의 금액으로 소액임차인이 확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도 그 임차 주택에 대해 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정 금액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액을 말합니다. 단 최우선 변제금은 지역마다 금액이 다르다는 점 유의 하시기 바랍니다.
• 지역별 최우선 변제금(주택임대차보호법, 2023년 개정  최우선 변제금)

지역	소액보증금 적용범위	받게 되는 최대 보증금액
서울특별시	1억6천5백만원 이하	5천5백만원 이하
수도권 과밀억제권역,용인,화성,김포,세종	1억4천5백만원 이하	4천8백만원 이하
광역시(군제외),안산,광주,파주,이천,평택	8천5백만원 이하	2천8백반원 이하
그 외 지역	7천5백만원 이하	2천5백만원 이하

공인중개사 설명 의무 강화

앞으로 공인중개사는 전세, 월세 계약을 중개할 때 위에서 언급한 바와 같이 임대인(집주인)의 세금 체납 정보와 선순위 임차인 정보 등을 임차인에게 반드시 설명해야 합니다. 이는 요즘 급증하는 전세 사기 피해를 막기 위해 공인중개사의 설명 의무를 대폭 강화하려는 의지에서 나온 정책으로 공인중개사가 이 같은 설명을 부실하게 하거나 빠뜨리면 과태료 250만 원~500만 원을 부과하게 되기 때문에 개업공인중개사분들은 유의하셔야 하겠습니다.

• 위에서 언급한 공인중개사는 실제 부동산 사무소를 운영하고 계시는 개업공인중개사를 말합니다.